经济学家观点：未来十年房产将逐渐转变为耐用品

进入2026年下半年，北京和上海的新房以及二手房挂牌价仍在延续自2021年6月开始的调整趋势，租金水平未见显著反弹，万科在国内外债务的处理进展依然牵动着市场神经。在当前的市场环境中，家庭面临的主要问题不再是“是否要购房”，而是“这套房子对我来说是否还算划算”。雪球平台的资深研究者西峰，根据其在房地产行业近二十年的一线经历，提出了一个深刻的看法：房价实际上是人们的心理预期，未来十年，房子将越来越被视作耐用品，而不再是金融资产的替代品。西峰曾负责华东地区的土地拓展和战略业务，他在商业地产领域的经验占据了他的职业生涯大部分。他参与了上海滨江凯旋门等标杆性住宅项目的开发。他指出，房地产行业始终处于政策与舆论的双重压力之下，也是最容易出现泡沫的领域。

在分析了长达80个月的市场上涨后，中国家庭将超过70%的资产配置于住宅上，住宅总市值一度接近500万亿元，这意味着一旦房价发生系统性偏差，其影响将远超某一地区，波及地方财政、金融机构及家庭消费等领域。不动产的另一个特点是其流通率远低于股票，仅1%到5%的交易量就足以导致价格大幅波动，因此，短期资金对市场的影响易于被放大，这也是各国政府在鼓励购房的同时必须警惕投机的原因。从2015年到2021年6月，中国房地产历经了近80个月的单边增长，累计销售额突破80万亿元，远超2015年之前的所有年份销售总和。这样的市场周期在过去几十年中没有先例，因此未来的下行规律将不再属短期的反复波动。尽管调控措施在实施，西峰认为，如果价格短期内快速上涨，购买力必然会枯竭，市场将在缺乏调控的情况下自我调整。

西峰通过小范围调研发现，购房者对于交付风险的心理预期往往高于实际风险，即使违约的概率仅为1%，购房者的心理折价却可能达到30%。这种风险厌恶心理导致了二手房与新房之间价差的扩大。为此，他建议引入住房交付保险机制，购房者只需支付约1%的保费即可涵盖交付违约的风险。以亿元为代表的超一线城市的租金也有所下调，这更多是供需关系的变化，而非房企困境导致的。西峰追踪的数据表明，部分城市出现了人口净流出，因高居住成本和短期经济压力，居民选择回流至省会城市，以降低生活开支。

在探讨房价与人口的关系时，西峰认为房价并非简单与人口挂钩，许多海外城市尽管人口停滞或下滑，房价却未必跟随下跌。他更倾向于将房价视为人们的心理预期，影响城市房价的决策因素是有创造力的一群人的流入速度是否能持续超越土地的供应速度。例如，在上海，官方统计的常住人口约为2500万，家庭总数约为1000万，而年均住宅供应量在8到10万套之间，显然只有约1%的家庭能购得新房，而新房的价格设定则主要基于富裕家庭的购买能力，与大多数居民的收入曲线并不匹配。

关于未来的住房标准，2025年政府工作报告首次提出“好房子”的概念，强调安全、舒适、绿色和智慧等因素。根据这一目标，监管政策正逐渐调整，不再将住宅视为需要小心维护的金融资产，而是将其视为长周期的耐用品，重新建立交易规则、信贷体系及供给结构。为支持这一方向，住房和城乡建设部已推动一系列新的住宅设计与建造标准，包括改进隔音要求、加固楼板、降低公摊面积等，并部分城市允许赠送阳台、飘窗，从而提升得房率。与此同时，政策还在存量商品房的收储、保障性住房体系建设等方面进行了系统性调整，意在重塑不再依赖居民加杠杆来消化库存的供给新路径。

在长达十余年的城镇化减速过程中，刚需主力的人口规模正逐步进入下行通道，人口的增长所带来的对住房的需求已经逐渐接近其合理天花板。这些趋势不是短期政策工具可以应对的，而是由长期的时间因素所决定的。虽然改善型需求尚有释放空间，但其边际收益已出现递减，难以支撑大规模的购房热潮。